Investiții imobiliare vs bursă, am zis investiții la bursă doar ca să acopăr tot, dar putem detalia ETF-uri, acțiuni, titluri de stat, obligațiuni etc.
Am propus acest articol pentru a spulbera o idee foarte împământenită în mintea multor români!
Cred că ați gândit sau ați auzit pe alții (și eu am gândit așa), să îmi spuneți dacă vă sună familiar, 2 scenarii:
Scenariul 1 : „Aș face o rată să iau un apartament de 60k, îl bag în chirie cu 300€ și se plătește singur”
După 30 de ani, apartamentul s-a plătit singur prin chirie și am rămas cu bunul ăla.
Scenariul 2 : ” Am 60K și iau un apartament, iau 300€ chirie și câștig 3600€/an”
Bun, acum să vă demonstrez cât de eronat ar fi. În primul rând ambele exemple pleacă de la o premisă falsă, aceea că ar avea full chiriași în fiecare lună.
Ambele sunt pe varianta românească : nu se strică nimic, mergem la negru și nu plătim impozit.
În realitate nu este așa, se strică (am avut chiriași, am fost chiriaș) și tot în realitate, nu merge mereu la negru.
Încep cu scenariul 1, te duci la bancă să iei credit la 60k, având deja o casă trebuie să dai avans 25% adică 15000 de euro, dar merg pe varianta de 15%, adică 9000€ avans. Am ales 24 de ani de rate, presupunem că ești pe la 35-40 de ani si ai capacitatea asta financiară să mai iei un imobil.
Am ales cea mai mică dobândă din piață, 5.9% primii 5 ani și apoi variabilă. Din start pleci cu o rată ce depășește chiria preconizată, rata în primii 5 ani este 1755 fără asigurări. – pleci cu handicap de peste 50€.
Mai trebuie să iei în calcul faptul că lună de lună tu trebuie să ai banii de rată, fie că întârzie chiriașul sau nu ai chiriaș.
Dacă se strică ceva, nu încasezi nimic de la chiriaș că trebuie să faci reparații.
Deci, pentru 51000€ împrumutați, restitui aproape 114.000€, dacă măresc anii…e și mai catastrofă.
Tu practic nu ai nimic câștig aici, rămâi la final cu un imobil care să presupunem că se duce de la 60k la 90k dar pe care ai plătit deja peste valoarea lui.
Atenție, am calculat la valorile actuale, nu am pus o eventuală viitoare creștere.
Atenție, nu iau în calcul o casă pentru a locui tu cu familia, aia e altceva!
Poți arunca un ochi pe platforma IBKR, au și secțiune de learning.
Scenariul 1
Hai să ne jucăm cu bursa puțin și facem două împărțeli aici :
1.Punem ăia 9000 avans în bursă (tot 9%) și mai punem lunar 50€ (cât am suporta noi din buzunar la rata vs chirie). Deci aveam 9000 și oricum suntem obligați să scoatem 50€ lunar.
Fără stres, fără să luăm în calcul că nu vom obține lună de lună o chirie și trebuie să plătim, doar ce avem 50+9000.
Fără stres și cu efort minim am ajuns la un randament financiar peste valoarea teoretică a acelui imobil, fără datorii, fără șicane cu chiriași sau alte bălării și mai mult, nu sunt bani închiși, se pot retrage oricând.
2.Să fac și exemplul 2 la scenariul 1. Hai să luăm ăia 9000€ de avans și, hai să nu punem 1755 lei cât e rata, hai să punem din buzunar 1000 lei, un efort minim pentru că rata după ăia 5 ani este de 2050 lei, deci 100 euro oricum scoatem obligatoriu din buzunar peste chirie.
Hai să punem 1000 lei + 9000€ avansul și să vedem ce iese.
Deja avem un randament de 3X față de valoarea imobilului și nu ne doare capul, nu mai zic că de pe la 200000 ai putea să retragi profitul anual, adică să scoți în cash vreo 20.000 euro față de nimic de la apartament unde dai bani. Oricând pe toată acea perioadă poți alege să nu mai reinvestești și să trăieși cu venituri pasive din ce a produs portofoliul.
Scenariul 2
Dacă te afli în situația să ai 60k cash, ești super fericit. Fac grosier un calcul rapid dar apoi mai și detaliem
60k cu chirie 300€ înseamnă 6% pe an (3600 euro), pe când 60k la 9% înseamnă 5400€/an.
Doar că, în anul 2,3,4,5,6,7……tu iei din chirie tot 3600 (cazul fericit în care nu se strică nimic, nu pleacă chiriașul și faci la negru neplătind taxe). Aici, dacă totul ar fi perfect, ai obține în 24 de ani 86400 (dacă nu îi cheltui) + 60.000 investiția = 146400€
Însă, dincolo după primul an ai 65400 la care adaugi iar 9% pe an, anul 3 încă pe atât peste suma totală.
Fac iar 2 exemple, dacă ai 60k cash presupunem că ai 1000 lei să investești lunar, dar fac unul cu 0 investiții lunare și unul cu.
Ai băgat doar cei 60k și nu vrei să mai pui nimic din buzunar timp de 24 de ani, nu îți bați capul cu chiriașii, impozitul și alte probleme:
Atenție, de data asta am luat un scenariu moderat de 6% pe an, fix cât ar fi și din chirie, deși 9% e super probabil.
Deci aceeași sumă, același randament:
Dacă puneam tot 9%, în 24 de ani se ajunge la o sumă totală de 516.000€
Exemplul 2, în care mai pui și tu 1000 lei, o să folosesc tot cei 6% ca randament.
Parcă arată altfel banii tăi, nu? și cum am zis mai sus, poți oricând pe parcurs să nu îi mai lași să se investească și doar să trăiești din ce produc ei.
De amorul exemplelor, fac o simulare si la 9%, deja de pe la anul 16 ai adunat vreo 400.000 și poți trăi super decent doar din dividente și randament. Finalul la 24 de ani este așa:
Your strategy:
Initial deposit:$60,000
Regular deposits:$57,600
Total interest:$601,199
Total savings:$718,799
Dacă ai citit și înțeles ce am exemplificat, sunt curios dacă te-ai gândit vreodată că pot exista alternative mult mai bune!
Salut, ce broker cunoști pentru a investi pe bursă ? Singur este cam complicat, pentru că nu știi ce acțiuni sa cumperi, la cine să cumperi și când se vinzi. Bursa este o sinusoidala, cei care câștigă sunt cei ce dețin destul de multe informații despre piata de capital sau cei norocoși . Interviu cu Robert Kiyosaki și George Buhnici
Nu fac stock picking, adica nu cumpar si vand tocmai pentru ca nu am timp, nu am expertiza necesara sa analizez companii.
Prefer ETF-urile (un fel de fonduri mutuale), aici citesc care sunt cele mai sigure, in ce companii investesc si ce randamente au.
De exemplu avem in Romania ETF-ul Patria care replica indicele BET (top companii romanesti).
S&P 500 unde sunt top 500 companii din sua. Si tot asa.
Cauti ETF cu dividente sau acumulare.
Nu imi bat capul cu buy/sell, merg long si acumulez. Adun din aprecierea lor si dividente/acumulare.
Ești sigur pe valoarea de 9% randament pozitiv în fiecare an ptr 20ani?
Nu exista „sigur”, ne bazam pe istoric. Istoricul da chiar 10%.
Nici macar titlurile de stat nu sunt garantate 100%, dar acolo poti merge msi linistit. Daca ai cash mult, merita acolo
investitiile in imobiliare nu sunt „stimulante” in RO, toate bazandu-se pe model , cumpar/dau in chirie si din chirie platesc rata.
pe alte meleaguri, chiar si pentru proprietatile imobiliare detinute ca si investitie(chirie), exista o arie large de „beneficii” :
– deducere de costuri ptr renovari
– depreciere a costului proprietati vs impozitul global (aici sunt avantajati cei care a un loc de munca bine platit si care plates o suma larga de impozit care poate fii recuperat)
– deducere de costuri pentru diversele servicii conexe(administrare, costuri cu imprumut etc).
in momentul in care pe langa chiria care o primesti poti sa mai primesti(recuperezi de la taxe/impozite) inca 3% (depreciere anuala proprietati obisnuite) sau 9%(proprietati clasificate ca si monument istoric), proiectia de venituri suna diferit
La noi nu exista nimic care sa ma stimuleze sa iau apartament pentru chirie. Am avut, e chin maxim. Legislatia nu ma ajuta daca am probleme cu chiriasii, randamentul nu este bun, dobanzile sunt de 8%.
Daca as avea cash pentru un apartament, as prefera sa ii rulez in titluri de stat.
Pentru ca nu am cash si investesc lunar, merg pe bursa.
Dar chinul si stresul pentru inchiriere efectiv nu merita efortul.