Atenție la investițiile imobiliare

Tot văd și aud în jurul meu marele bum imobiliar, nu cred că am întâlnit om care să nu se gândească la o achiziție de apartament, în general pentru a fi dat spre închiriere.

Ce mă neliniștește e faptul că sunt 0 calcule, decizii de impuls cu zero fundamente. Niciun calcul real, doar supoziții că o să rupă.

Cei mai mulți nici nu fac raportul investiție vs randament și în câți ani amortizezi, nici costurile de întreținere nu am prea văzut să fie previzionate.

E bine să fii visător dar nu un visător chiar rupt de realitate, așa că încerc să te fac atent la principalele caracteristici de luat în seamă când cauți un apartament.

În primul și în primul rând este orașul! Dacă te afli într-un centru universitar ar trebuie să fie mai ușor cu închirierea, dar mai greu cu prețurile.

Ieri vorbeam cu un deținător de agenție imobiliară și îmi spunea cam așa : În Bacău nu se vinde mai nimic, nu se închiriază mai nimic! Se caută apartamente pentru achiziționare dar, deși sunt goale, nu le scoate nimeni la vânzare.

Piața chiriilor e moartă total în Bacău, doar achiziții ar fi în cerere dar nu sunt unități! Am dat un ochi pe OLX, 3 camere apartament vechi 60-80k, apartament nou sare de 100k. Este o investiție bună? Eu zic că nu, dacă piața e deja moartă.

Principalele criterii pentru imobiliare : apreciere și chirie:

1. Poziționarea – cât de aproape este de zonele de interes, servicii, transport în comun, școli și grădinițe? Aceste aspecte au un impact semnificativ pe piața chiriilor.
2. Compartimentarea – blocurile vechi nu au cea mai reușită compartimentare, însă nici cei mai mulți metri utili, dar câte blocuri noi avem în zonele centrale? O să vorbesc mai jos despre bloc vechi vs nou.
3. Calitatea – aici nu mă refer la finisaje, alea sunt mizilicuri, mă refer strict la calitatea structurală, e un mit aia cu „pe vremea lu Ceașcă se făceau blocuri bune”, greșit, se făceau la foc automat pentru a grăbi industrializarea, nu existau norme prea precise și oricum, în comunism faci ce vrei dacă ești la putere.
4. Timpul de exploatare – un bloc din 70 are decja 53 de ani, poate are sau nu are probleme de structură dar e posibil să aibă în țevăraie, electric și altele. Bănuiesc că și tu cumperi să îl ții vreo 50 de ani pentru tine și 50 pentru moștenitori.

Bun, apartament vechi vs nou! E clar că nu prea găsești apartamente noi în zonele centrale, acolo unde sunt, prețurile sunt astronomice!

Cum am zis mai sus, calitatea, da știm că și azi se fac blocuri aiurea, dar e falsă afirmația că se fac mai proaste ca în comunism! Se făceau și atunci proaste, se fac și acum proaste. Teoretic ar trebui să fie toate mai bune azi, alte tehnologii, alte materiale, alte tehnici!

Trebuie să îți faci câteva calcule – care e chiria medie în zona dorită? E vechi ? Cât ai de investiti și apoi, la un randament de 4-5%/an, în cât timp amortizezi investiția?

Care sunt șansele reale să se aprecieze valoarea? Mi-au tot spus unii „dacă luam acum x ani…” dar nu ai luat, vrei să iei acum!!! Și eu am luat casa în 2017 și acum a trecut de 2x, asta nu înseamnă că în următorii 6 ani se va dubla!

Așa și cu apartamentele. Dacă în 2017 un apartament vechi cu 3 camere costa 60k (60mp) azi e 100k, asta nu înseamnă că acel apartament, cu vechimea aferentă se va putea ridica la 200k.

Un apartament nou are șansa să se aprecieze consistent, dar având deja un preț mai mare, clar nu se poate aprecia cu mai mult de 50%.

Nu poți să visezi că vor crește cum au crescut până acum! Efectiv corelarea pieței cu puterea de cumpărare ne arată clar că nu are cum!

Un apartament nou cu zonă bună care ar costa să zicem 150k necesită un avans de circa 23k și o rată lunară pe 30 de ani de 3800 lei cu dobândă fixă 5 ani (5.99) și dobândă variabilă de 4850 lei.

Deci, judecând aceste minime informații, e clar că nu va exista o mare presiune de cumpărare, o mică parte a populației se înscrie în veniturile astea, de aici și o apreciere a imobilului mai mică.

Ca idee de contrast, să înțelegeți mai bine diferențele. În 2017 când am cumpărat casa aveam o rată de 1200 lei și niște venituri la jumătate față de azi. Azi am rata de 1500 lei, deci în creștere cu 8% dar veniturile s-au dublat, asta explică și puterea de cumpărare de atunci vs prețuri vs azi.

Dacă la momentul ăla rata casei reprezenta cam 24% din venituri, azi reprezintă 11%, fără să calculez și veniturile soției.

Întorcându-mă la calculele de mai sus, am căutat cea mai mare chirie din Iași (am exclus penthouse-urile), cea mai mare pe Independenței e 850€ și e mai degrabă birou.

Apoi în apropiere de Palas 3 camere 65mp la 800 euro, și brusc se scade pe la 600 începând cu următoarele.

Practic, nici la cea mai scumpă chirie în zonă ultracentrală (unde tu nu găsești apartament cu 150k), chiria nu acoperă rata!

La dobânzile actuale, abia pe la porumb ai putea spera la ceva, o rată de 1200 lei și o chirie egală pentru o cotineață de 25 mp. Dar greu și acolo pentru că sunt în zona metropolitană iar prețul pentru o cameră este sensibil mai mic ca în oraș, dar vine la pachet cu o grămadă de lipsuri.

Poți găsi chiriași? Da, poți! Dar ai un flux mare? Dacă pleacă unul, găsești repede altul? Nu prea, pentru că ești în concurență directă cu orașul la aceste prețuri.

Dacă mă uit după ceva de 34 mp și parcare ajungem la 52-53k euro și s-ar putea să mai punem noi bani peste chirie.

Ca să mă apropii de final, este foarte, foarte greu să ai apreciere mare de preț și randament bun la închiriere + bătăi de cap, alte cheltuieli și riscuri.

O soluție ar fi să prinzi apartamente bune dar praf dpdv renovare, dar la prețuri extrem de bune iar bugetul renovării + ce ai dat pe el să nu depășească valoarea de piață. Dar revine gândul de mai sus – durata de exploatare!

Așadar, atenție, calcule, altfel riști să te bagi în ceva ce nu poți duce!