De ce nu mai cred în investițiile imobiliare

Dacă deschizi internetul o să dai doar de sfaturi despre investiții imobiliare iar pe grupuri doar asta ți se cântă la ureche.

Bine, e și normal pentru că 90% din grupurile fie sunt agenți imobiliari, fie vând cursuri despre investiții imobiliare.

Eu mă bazez pe logica simplă și îmi zic „Am pierdut trenul”, dacă cumpăram ceva pentru închiriere prin 2017 -2018 avea sens, azi nu mai are.

Pe atunci era dobânda pe la maxim 4%, prețurile erau pe la 60k un apartament cu 3 camere sau o casa în periferie. Ar fi avut sens atunci pentru că astăzi apartamentul s-ar fi apreciat cu minim 30% iar casa (chiar cazul meu) cu peste 100%.

La dobânzile de astăzi și prețurile de azi, nu mai văd rostul investiției pentru închiriere. Randamentul total este sub 3-4% pe an după ce scazi uzura, taxele și impozitele. Mai mult, acoperi investiția în vreo 20 de ani, deci pas.

Unii zic că merită dacă e cash, că nu te mai lovește dobânda, însă nici cash nu văd a fi o investiție.

De ce? La prețurile actuale nu are cine să cumpere, cererea ar depăși oferta dacă puterea de cumpărare ar permite. Dar la dobânzile actuale nu prea mai are cine să se crediteze și să producă acea presiune.

Nu vorbim de imobilele centrale, alea se vor vinde indiferent de preț, dar sunt foarte puține. Alea ar fi o investiție, se pot preta oricărui gen de închiriere.

Toți guru care vând cursuri sau agenții imobiliari spun că piața duduie, dar realitatea e că nu se mai vând nicăieri, nici alea ieftine la popușoi.

Și nu trebuie să îmi zică un guru sau o agenție, văd prin prisma locului de muncă. Când activăm un bloc și cât de gol rămâne și după 2-3 ani.

Cu un randament atât de mic pentru un imobil luat pentru închiriere, efectiv nu mai merită bătăile de cap pentru cei care dețin cash.

Și asta ne-o spune chiar BNR care anunță că depozitele românilor sunt în creștere, practic românii au bani dar preferă alte instrumente financiare.

Guru imobiliarelor îți va spune că imobilul se apreciază, teoretic da, practic nu! De ce? Pentru că deja avem vârf de preț și nu prea mai are cine să facă presiunea.

Orașele mari au aspirat ruralul din jur și așa s-a făcut presiunea, dar s-a cam atins apogeul și deja se vede un regres.

În articolul lu Zoso se dezbate foarte bine în comentarii și este destul de real, dar hai să nu îl credem pe el, să facem propria analiză.

Am luat Municipiul Iași, raiul dezvoltatorilor și județul care mai are puțin și atinge 1 milion de locuitori „cu buletin”.

Municipiul Iași a crescut din 2015 de la 359k locuitori la 388k în 2020. Între 2022 și 2023 creșterea a fost super lentă, cu sub 1000 locuitor (2022 – 393818 / 2023 – 394931) și cum era și normal, în 2024 s-a intrat pe scădere 389494.

60% din populația județului este concentrată în 12 UAT-uri iar unii ar spune că municipiul Iași a scăzut că s-au dus în metropolitan, este corect, doar că și județul a stagnat.

Din 2015 până în 2020 a fost o creștere în județ de cam 11000 de locuitori/an, cea mai mare explozie a fost în 2020 cu aproape 15 mii. Imediat în 2021 creșterea s-a diminuat, 2021 a avut doar 7600 de noi buletine, 2022 6932, 2023 crește puțin la 8003 și surpriză și șoc – în 2024 față de 2023 creșterea este de 373!

Deci, cine să cumpere noile imobiliare? Că ce era de pârlit din rural sau județele vecine s-a cam pârlit deja. Va crește cu siguranță, dar mai lent!

Între anii 2015-2023 s-au construit în medie 3100 de locuințe pe an, acest număr a putut până la un punct să fie susținut de creșterea județului.

Însă, odată cu stagnarea migrației sau chiar prăbușirea dacă ne raportăm la 2023 v 2024, ne rezultă clar că apartamentele rămân nevândute.

În acest context dezvoltatorii nu scad prețurile pentru că terenul a fost scump, materialele la fel, băncile nu scad dobânzile, proprietarii nu scad chiriile – cine să le mai ocupe?

Un apartament cu 2 camere în oraș se închiriază cu 300 – 350€ și costă în jur de 80-90k în oraș, să poți închiria ușor.

Ar însemna că în 20 de ani atingi investiția, dacă pui o apreciere de 30%, nu prea arată a investiție.

Sunt investiții mai bune de făcut? Da, sunt! la 3-4% până și depozitul bancar e mai bun. Nu mai zic de titluri de stat, acțiuni sau fonduri…

O investiție ar trebui să aducă măcar 10% pe an pentru a fi rentabilă, poate merge mai jos dacă nu implică efort din partea ta.

Acum să apară ăia care au cumpărat acum 7 ani să ne zică ce profitabili sunt ei 🙂

PS : O dobândă de 3% ca în Italia ar putea fi o soluție pentru a încuraja creditarea.